Aquisições de Áreas/Imóveis e Passo Ambiental ,Onde o problema está Oculto!


Aquisições de Áreas/Imóveis e Passo Ambiental ,Onde o problema está Oculto!

Nestes meses participando de debates e palestras , tenho presenciado situações em que nunca poderia imaginar que ainda acontecessem.

Pois nestes anos todos de experiência em minha vida profissional sempre fiquei antenado para certas questões que sempre se apresentaram em aquisições ou fusões das empresas em que participava, quanto ao problema de adquirir uma área com passivo ambiental que normalmente está oculto.

E vejo que é um assunto que ainda passa batido.

Eis que, em uma participação para formandos em Engenharia Ambiental e de outra turma de gestão ambiental.

Um dos participantes que se graduava e tinha certo tempo de atividade agropecuária já que tinha herdado da família.

Vem a mim com a seguinte questão:

Roberto, comprei uma área para expandir meu agronegócio e agora vejo que nada vinga naquela área e acabo de ser notificado pelo órgão ambiental, alegando que era uma área contaminada e a responsabilidade era minha na descontaminação.

É pertinente está notificação?

Toda vez que era acionado pela corporação em que trabalhava em projetos de Green field ou Brown field tanto no Brasil como em outros países, nossa equipe era sempre instruída a realizar a primeira pergunta ao chegar ao local, de como era antes a situação da área/imóvel.

E depois iniciar a auditoria/due diligence ambiental.

E por que deste questionamento?

O licenciamento ambiental (onde existia) é um velho conhecido das empresas e indústrias.

Porém, poucas delas estão cientes da necessidade de efetuar a baixa do licenciamento e das consequências de não adotar tal providência quando do encerramento das atividades em determinado estabelecimento.

No Brasil, no estado de São Paulo, por exemplo, a legislação estabelece que os empreendimentos sujeitos ao licenciamento devem comunicar ao órgão ambiental o encerramento de suas atividades.

Junto com a comunicação, deve ser apresentado plano de desativação que indique eventuais medidas de recuperação ambiental que serão adotadas nas áreas a serem desocupadas, cabendo ao empreendedor implementar as medidas indicadas no plano.

Apesar da obrigação legal, com frequência os estabelecimentos são simplesmente desativados sem qualquer comunicação não necessariamente por má-fé, mas também, por desconhecimento da obrigação.

Em tais casos, os problemas mais sérios aparecem quando a área/imóvel é vendida.

Do lado do empreendedor original, além de multas administrativas (geralmente menos relevantes), a autoridade ambiental poderá determinar a recuperação de eventual dano ambiental ainda que o imóvel já tenha sido transferido a terceiro.

Mas a questão não se encerra na responsabilidade perante ao órgão ambiental.

O empreendedor original também poderá enfrentar problemas na sua relação com o terceiro adquirente do imóvel.

Dependendo do contrato e das circunstâncias do caso concreto, o vendedor poderá ser obrigado a indenizar o comprador com base em diversos argumentos, que incluem desde quebra de representações até violação da boa-fé contratual em virtude da não comunicação dos danos ambientais existentes na área/imóvel.

Do lado do comprador do imóvel, a situação é igualmente desconfortável. Afinal, sua propriedade pode possuir passivos ambientais que precisarão ser dimensionadas e eventualmente remediadas.

Mesmo que a responsabilidade pela recuperação possa ser atribuída também ao empreendedor original, o novo proprietário poderá vir a sofrer eventuais restrições e preocupações decorrentes da contaminação.

Fica fácil imaginar o problema quando pensamos que a área/ imóvel pode já ter recebido outra destinação, inclusive com construções e instalações novas, sendo que o órgão ambiental poderá determinar relevantes alterações e interferências na propriedade a fim de garantir sua qualidade ambiental.

Alguns casos noticiados pela imprensa refletem exatamente tal preocupação, especialmente quando um imóvel anteriormente utilizado para fins industriais passa a ter fins residenciais.

Em tais casos, condomínios residenciais construídos em áreas que tinham sido usadas por indústrias acabaram surpreendidos com a existência de contaminações ambientais no imóvel.

Diante desse cenário, fica claro que todos os envolvidos na transferência da área/ imóvel têm interesse na correta delimitação e equacionamento da questão ambiental.

Como resultado, o cumprimento da legislação referente ao encerramento de atividades sujeitas ao licenciamento ambiental representa, além de dever legal, maior segurança para as partes envolvidas no negócio.

Quanto ao nosso amigo, que me veio com o questionamento acima no início do texto, após a explicação, logo em seguido vem outra pergunta: Quanto custa para descontaminar e se eu poderia fazê-lo!!!

Assunto para o próximo texto.

Estamos juntos !

  • Publicado em 30 de maio de 2016
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Sobre Roberto Roche

Roberto Roche ao longo de três décadas consolidou sua experiência exercendo vários cargos de alta direção em QSMS–RS & Sustentabilidade nas áreas de Óleo & Gás, Construção Civil Pesada, Montagem Industrial, Portos e Mineração em mais de 15 países na América Latina, África e Oriente Médio como Mars, Queiroz Galvao Internacional e Odebrecht Internacional e Imerys .

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